Effetti trascrizione contratto preliminare

di Roberto Commenta

 Nel corso delle ultime settimane abbiamo parlato più volte della registrazione del contratto preliminare, preannunciando importanti differenze rispetto alla procedura di trascrizione dello stesso. La trascrizione, avendo un effetto prenotativo, ci protegge infatti dal pericolo che qualcuno possa iscrivere ipoteche sul bene immobile nel periodo compreso tra la stipula del preliminare e il successivo acquisto.

I rischi potenziali, d’altronde, non mancano. Ecco qualche esempio:

  • Il venditore potrebbe scegliere di vendere ad altro acquirente lo stesso bene immobile. Se questo accade, il promissario acquirente non può domandare al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale, ma solamente richiedere il risarcimento del danno.
  • Il venditore potrebbe subire l’aggressione da parte dei propri creditori, i quali potrebbero incidere sull’immobile attraverso pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione.

Sulla base di quanto sopra, la trascrizione evita l’insorgere di sgradevoli complicazioni, visto e considerato che altre eventuali vendite dello stesso immobile e altri fatti subiti dal promittente venditore non pregiudicheranno i diritti del promissario acquirente. Con la trascrizione del preliminare si produce infatti un effetto prenotativo che fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare: pertanto, nei rapporti con le terze parti, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare (vedi anche il nostro approfondimento sul preliminare sottoposto a condizione).

Fin qui, i benefici. Il “malus” è invece rappresentato dagli elevati costi della trascrizione del preliminare rispetto alla sua mera registrazione. Il promissario acquirente dovrà infatti sostenere i costi legati all’imposta di registro (calcolata in percentuale variabile sul valore dei beni), l’imposta fissa di trascrizione (168 euro), i diritti fissi di trascrizione (35 euro) e l’onorario del notaio (anch’esso, di norma, in proporzione al valore della cessione). Se è lo stesso notaio a stipulare sia il contratto preliminare che il definitivo, si possono tuttavia ipotizzare dei consistenti risparmi: domandate pertanto un accurato preventivo al vostro esperto di fiducia.

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