Calcolo valore immobile nuda proprietà

di Roberto Commenta

L’acquisto della nuda proprietà di un immobile prevede che l’acquirente diventi titolare di un diritto reale sulla casa acquistata, ma ne entri in effettivo possesso solamente al verificarsi di una determinata condizione stabilita nel contratto di vendita, e generalmente coincidente con il decesso del venditore, che rimarrà titolare del diritto di godimento del bene (in usufrutto) per tutto il periodo stabilito.

Ad ogni modo, il contratto di vendita in nuda proprietà è piuttosto flessibile, potendo le parti stabilire un termine anticipato rispetto alla scadenza del diritto di abitazione per decesso dell’usufruttuario (se inoltre la nuda proprietà è relativa a una persona giuridica in qualità di usufruttuario, la stessa non può durare oltre i 30 anni).

Numerosi sono i vantaggi di questa operazione: i venditori ricevono subito un importnate importo di denaro, e possono affittare e vendere l’usufrutto ad altre persone. Gli acquirenti, di contro, possono acquistare l’immobile con significativi sconti, risparmiando altresì sulle spese e sulle imposte. Per quanto attiene le spese, il venditore sarà tenuto al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria, dell’Imu, dell’Irpef e di tutti i carichi annuali che gravano sul reddito. Chi acquista la nuda proprietà dovrà invece pagare le spese straordinarie dell’immobile e, al momento della compravendita, l’imposta di registro dovuta all’Agenzia delle Entrate (in percentuale con il venditore).

Ma come si calcola il valore della nuda proprietà?

Di norma il valore dell’immobile in vendita in nuda proprietà non viene stabilito solamente dalle parti, ma anche da un professionista abilitato in base ad apposite tabelle ministeriali. Il prezzo scaturisce dalla differenza tra il valore del mercato del bene e il valore dell’usufrutto.

Ad esempio, se conosciamo il valore dell’immobile, per calcolare il valore dell’usufrutto sarà sufficiente moltiplicare il prezzo della casa per il tasso legale e per il coefficiente anagrafico. Il valore della nuda proprietà sarà invece dato dalla differenza tra il valore dell’immobile e il valore dell’usufrutto.

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