Spese e tasse nell’acquisto da asta immobiliare

di Roberto Commenta

visure-catastaliIn questi ultimi giorni abbiamo avuto occasione di soffermarci su alcuni aspetti specifici inerenti le operazioni di acquisto da asta immobiliare. Cerchiamo oggi di approfondire ulteriormente la materia, andando ad occuparci delle spese e della tassazione subita dagli immobili acquistati all’asta, aiutandovi così a calcolare più esattamente l’esborso necessario per aggiudicarsi il bene.

Per quanto attiene ad esempio le spese, si deve tenere in considerazione come l’acquisto dell’immobile all’asta comprenda la necessità di pagare la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti esistenti, la trascrizione del decreto di trasferimento, la voltura catastale, che sono effettuate a cura della cancelleria o dal notaio, ma a volte sono a carico dell’acquirente.

Di contro, è pur vero che non vi sono oneri notarili, considerato che il compenso del delegato alla vendita è a carico della procedura, nè alcuna spesa di intermediazione (vedi anche come acquistare una casa all’asta).

Per quanto attiene invece gli oneri fiscali relativi all’immobile acquistato all’asta, si tenga conto che si tratta delle stesse voci di costo di una normale vendita libera, con aggiunta della possibilità di godere delle agevolazioni sulla prima casa, se l’immobile acquistato (e l’acquirente) ne hanno i requisiti. La maggiore differenza è, in questo caso, che la base imponibile per calcolare le tre imposte principali (registro, ipotecaria, catastale) è il valore di aggiudicazione in asta e non la rendita catastale. Pertanto, sulla base di tale differenza di calcolo delle imposte, vi sarà un maggiore vantaggio fiscale se il prezzo di acquisto in asta sarà inferiore al valore calcolato da rivalutazione della rendita catastale e, di contro, uno svantaggio nell’ipotesi inversa, che tuttavia appare meno frequente, oggi, visto e considerato che spesso l’immobile viene venduto dopo diverse aste deserte e conseguenti ribassi.

Per gli immobili commerciali, in sede di tassazione viene scontata l’imposta sul valore aggiunto anzichè le altre imposte di cui sopra.

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