Esenzione Iva immobili per autoconsumo

di Roberto Commenta

Il decreto legge 83/2012, poi convertito in legge 134/2012, ha modificato la disciplina Iva per gli immobili di imprese e di professionisti, con una minore onerosità dell’autoconsumo al momento della cessazione dell’attività. Il regime naturale rimane sempre quello dell’esenzione, con imponibilità opzionale, a prescindere dalle caratteristiche del cessionario, anche per i fabbricati strumentali per natura come uffici, negozi o capannonin. Lo stesso regime applicato alle cessione trovare ora applicazione nelle situazioni di autoconsumo o assegnazione ai soci.

Stando a quanto riepilogato da un recente approfondimento de Il Sole 24 Ore, “in base all’articolo 2, comma 2, rispettivamente n. 5 e n. 6, del Dpr 633/72, le citate estromissioni sono infatti considerate operazioni assimilate alle cessioni e va da sé che, in tali situazioni, la scelta dei contribuenti sarà quella di applicare il regime naturale (cioè l’esenzione) evitando così un pesante carico di Iva che spesso si è rivelato un ostacolo alla tempestiva chiusura della partita Iva in sede liquidatoria. In molte ipotesi, il risparmio “secco” rispetto alla situazione previgente è del 21% del valore attribuito all’immobile”.

Ad ogni modo, e diversamente dalle cessioni onerose, non sempre le destinazioni a finalità estranee sono rilevanti ai fini del tributo. “Come precisato dalla giurisprudenza comunitaria (sentenza del 17 maggio 2001, cause C-322/99 e C-323/99)” – prosegue il quotidiano economico finanziario – “non rilevano quelle il cui bene non abbia consentito (nemmeno in parte) la detrazione dell’Iva in ragione del suo acquisto presso un soggetto che non ha la qualità di soggetto passivo. Ricadono in tale ipotesi gli immobili acquistati da privato, gli apporti dell’imprenditore nonché gli acquisti ante 1973, tanto per l’autoconsumo quanto per l’assegnazione (circolare 40/E/2002 § 1.4.11 e risoluzione 194/E/2002). L’esclusione rimane impregiudicata anche nel caso di successivi interventi di trasformazione e ampliamenti, sempreché l’ampliamento non integri la realizzazione di una nuova unità immobiliare. Il pro rata non scatta qualora l’estromissione in esenzione riguardi un bene ammortizzabile oppure rappresenti un’operazione esente occasionale. Non influenzano il pro rata nemmeno le operazioni esenti ex articolo 10, comma 27-quinquies, ma tale ipotesi non trova applicazione nel caso di beni acquistati da privati”.

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