Preliminare sottoposto a condizione

di Roberto Commenta

 Spesso capita che nei contratti preliminari di compravendita immobiliare vi sia l’inserimento di qualche condizione sospensiva: in altri termini, con il preliminare ci si può anche accordare affinchè la parte promittente l’acquisto accetti di impegnarsi ad acquistare l’immobile solamente a condizione di riuscire a vendere, preventivamente, il proprio immobile, o riuscire a ottenere dalla propria banca l’erogazione di un mutuo fondiario finalizzato al compimento dell’affare.

La possibilità di inserire all’interno del contratto preliminare una o più condizioni è d’altronde prevista dall’art. 1353 del nostro codice civile, laddove si prevede che “le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto” (vedi anche contratto preliminare senza termine).

In proposito, ricordiamo come la condizione possa essere risolutiva o sospensiva. Con la condizione risolutiva, il contratto è efficace fino all’avverarsi dell’evento risolutivo. Di contro, con la condizione sospensiva il contratto sarà efficace solamente se si verificherà l’evento previsto (fino ad allora, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici).

Si noti che la condizione deve essere apposta nell’interesse di entrambe le parti. Se infatti la condizione è apposta ad esclusivo favore di una di esse, è opportuno indicare il contraente a favore del quale la condizione è stata prevista. Ancora, se la condizione sospensiva è stata apposta in attesa di ottenere l’erogazione di un mutuo, è consigliabile specificare chiaramente quali fattispecie dovranno essere considerate non produttive di efficacia contrattuale: in proposito, può infatti capitare che le ragioni per cui un acquirente non decida di proseguire nell’acquisto di un immobile non siano solamente dipendenti dall’ottenimento di un mutuo, ma magari anche al fatto che la banca conceda un importo inferiore alle attese, o ancora alle necessità del richiedente, ovvero che la rata del mutuo proposta dalla banca sia ritenuta eccessivamente onerosa dal promittente l’acquisto.

In caso di dubbi sulla presenza di valide condizioni, il nostro consiglio è quello di far preliminarmente esaminare il compromesso a un notaio di fiducia.

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