In questo post vogliamo fornire a tutti i condomini alcune delucidazioni in merito ai diritti e ai doveri dei proprietari di casa che si trovano a vivere in condominio. Un caso specifico di applicazione della normativa prevede che sia dovere dei condomini approvare o non approvare in sede di bilancio annuale le varie spese condominiali sostenute nel corso dell’anno, di cui in genere l’amministratore di condominio è tenuto a presentare un opportuno rendiconto.
Dopo oltre 70 anni di attesa è finalmente stata realizzata la riforma del condominio, contenuta nella legge 220 dell’11 dicembre 2012, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. Un provvedimento largamente atteso, che entrerà in vigore solamente con decorrenza 17 giugno 2013 (dopo una vacatio di sei mesi, resasi necessaria per poter studiare le novità e prepararsi così all’applicazione delle nuove disposizioni). Vediamo dunque quali sono i più importanti principi ispiratori di questa innovazione.
Con la riforma del condominio è stato introdotto il nuovo art. 71 bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, produttivo di novità per coloro che desiderano diventare amministratori condominiali. Il testo, se mantenuto in tale versione, genererà delle innovazioni a decorrere dalle metà del 2013, stabilendo che potranno svolgere l’incarico di amministratore di condominio solamente le persone che dimostreranno di possedere, contemporaneamente, tutti i requisiti previsti dall’attuale normativa in materia.
Come abbiamo avuto modo di vedere qualche giorno fa, in alcuni casi è possibile fare a meno della figura di amministratore condominiale. Una “deroga” alla generica obbligatorietà, che potrà permettere ai condomini di dimensioni più piccoli di poter risparmiare i costi legati alla gestione da parte di un soggetto specifico. Ma quali sono i compiti che l’amministratore “interno” o il rappresentante del condominio deve comunque garantire? Cerchiamo di comprendere quali sono le regole del condominio senza amministratore.
La Corte di Cassazione si è recentemente espressa sulla possibilità, da parte dell’amministratore condominiale, di poter beneficiare di un potere più ampio nelle situazioni di emergenza e di urgenza, conferendo così allo stesso la possibilità – ad esempio – di costituirsi in giudizio o di impugnare una sentenza sfavorevole se ciò avviene nell’interesse dell’intero condominio da lui amministrato.
La sentenza cui facciamo riferimento, infatti, sulla base di quanto disposto dall’art. 1131 del Codice Civile al secondo e al terzo comma, ha ribadito il diritto dell’amministratore di condominio di potersi costituire in giudizio “e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dell’assemblea” e, pertanto, con una decisione che non dovrà necessariamente passare al vaglio dell’insieme dei condomini.
L’ipotesi di cui parleremo oggi in maniera sintetica è, purtroppo, più frequente di quanto si possa inizialmente immaginare: ci riferiamo al caso dell’amministratore condominiale che predispone un piano di ripartizione errato da sottoporre all’assemblea condominiale, la quale, facendo fede sulla diligenza riporta dal professionista nella compilazione di questo documento, approva il piano di ripartizione che contiene tuttavia un errore per quanto concerne la ripartizione stessa delle spese comuni.
Il caso, di cui ha parlato recentemente Condominio Web, è facilmente riconducibile all’ipotesi in cui a un soggetto, proprietario di unità immobiliari senza accesso allo stabile comune (perchè magari rappresentate dal solo box all’interno dell’autorimessa condominiale) venga richiesto il pagamento di una quota di spese per la gestione al conservazione delle parti comuni, quali ad esempio le scale, l’ascensore e così via.
Su Condominio Web si è discusso si una interessante pronuncia del Tribunale di Bari, che si è recentemente occupato della revoca dell’amministratore condominiale, dell’obbligo di restituzione delle case per metterle a disposizione del nuovo amministratore condominiale, e delle responsabilità del mandatario revocato nell’ipotesi in cui agisca con ritardo nella restituzione delle cose sopra accennate.
La pronuncia del Tribunale di Bari sostiene che nel momento della sua revoca, l’amministratore condominiale ha l’obbligo di consegnare al nuovo mandatario tutte le cose che sono riferibili al condominio. Ma quali sono queste “cose”? Il concetto è piuttosto ampio, e comprende sia le somme di denaro, che le chiavi dei locali comuni, i registri dei verbali delle riunioni assembleari, il giornale di cassa e tutta la documentazione inerente lo stabile.
I condomini che ritengono illegittimo un provvedimento adottato dall’amministratore condominiale ai sensi dell’art. 1133 del Codice Civile, possono ricorrere al Giudice senza che sia necessario passare prima dall’assemblea condominiale. In questo modo, viene resa lecita la via diretta che permette ai condomini ricorrenti di potersi appellare direttamente all’Autorità Giudiziaria, anziché dover prima interpellare l’assemblea.
Alla conclusione di cui sopra è giunta la Cassazione pochi giorni fa: la Suprema Corte, infatti, con la pronuncia 13689 del 22 giugno, ha dichiarato l’ammissibilità di un ricorso diretto all’Autorità Giudiziaria, scavalcando di fatto l’assemblea condominiale. Ricorso possibile sia nel caso in cui si contesti la legittimità circa la competenza ad adottare il provvedimento da parte dell’amministratore, sia nell’ipotesi in cui non si sia d’accordo sul merito.
Grazie a una recente sentenza del Tribunale di Salerno, la rete è tornata ad occuparsi di un tema molto caldo, quello dell’obbligo di apertura di un conto corrente, all’interno del quale far transitare i versamenti delle quote e, oltre tutto, la materia della revoca dell’amministratore del condominio.
Stando a quanto affermato dal Tribunale salernitano, l’amministratore del condominio è revocabile anche in presenza di “fondati sospetti” di gravi irregolarità, citando ad esempio l’omissione della tenuta di un conto corrente sul quale appunto versare le somme che i condomini attribuiscono all’amministratore periodicamente, affinchè costui gestisca al meglio il soddisfacimento delle esigenze degli abitanti del fabbricato.