Condominio senza amministratore

di Roberto Commenta

È possibile gestire il condominio senza amministratore? La legge consente una “autogestione” del condominio? E soprattutto, quali sono le caratteristiche di una simile modalità gestionale? Cerchiamo di rispondere per punti ai quesiti di cui sopra, alla scoperta di una modalità di amministrazione del condominio che potrebbe permettere un significativo risparmio, soprattutto legato ai piccoli condomini o alle palazzine utilizzate per vacanze.

Per quanto ovvio, la guida, in merito, ci è offerta dal Codice Civile, che all’art. 1129 stabilisce che “quando  i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini”. Pertanto, l’amministratore diventa obbligatorio solo quando vi sono almeno quattro condomini: si tenga conto, nel calcolo di questo numero, che il Codice parla di condomini e non di appartamenti. Pertanto, se un soggetto è proprietario di un intero piano, dove sono presenti due appartamenti, figurerà come un solo condomino.

Ne consegue che la nomina dell’amministratore non è obbligatoria anche quando ci troviamo nei palazzi più grandi, ma i proprietari sono pochi. Negli altri casi, la nomina è obbligatoria, salvo alcune eventualità particolari che avremo modo di esaminare nel corso delle prossime settimane.

Per quanto concerne i compiti dell’amministratore, è ancora il Codice, nel successivo art. 1130, a stabilirne i principali: eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi (come le spese condominiali arretrate) ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio; alla fine di ciascun anno deve rendere conto della sua gestione, presentando il bilancio a consuntivo e le previsioni per l’anno successivo, con la relativa ripartizione delle spese.

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