Diritti condominiali, non è applicabile il principio dell’apparenza

di Roberto Commenta

Continuiamo a occuparci di condomini e di diritti condominiali, con i nostri approfondimenti settimanali che forniamo ai nostri lettori grazie ai diversi spunti giurisprudenziali più recenti. Oggi parliamo del c.d. principio dell’apparenza, e del collegamento di tale principio con il diritto dell’amministratore del condominio di richiedere il pagamento delle quote condominiali relative a unità di proprietà esclusive.

La Cassazione, infatti, con una pronuncia del 12 luglio, ha dichiarato inapplicabile il principio dell’apparenza in materia condominiale, proprio per quanto concerne il diritto dell’amministratore di condominio di recuperare la quota di spese di competenze di un’unità immobiliare di proprietà abitativa esclusiva, disciplinando pertanto in tal modo, con una nuova sentenza omogenea alle precedenti pronunce, questo ambito della materia.

La Cassazione ha in altri termini affermato che l’amministratore del condominio può avanzare la richiesta del recupero della quota di spese di competenze di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva solamente nei confronti del reale proprietario dell’appartamento: l’amministratore condominiale non potrà invece rivolgere la propria richiesta al proprietario solo “apparente” (o all’apparente usufruttuario).

Attraverso la pronuncia n. 15296 del 12 luglio 2011, pertanto, la Cassazione ha negato l’applicabilità di questo principio (che tutela i terzi mediante l’affidamento su chi lasci intendere, anche per il suo comportamento, di rivestire un determinato ruolo, appunto apparente) nel recinto dei rapporti condominiali e, tra questi, sulla possibilità di richiedere il pagamento delle quote al proprietario solo apparente.

Ne consegue che, secondo l’orientamento giurisprudenziale, l’amministratore di condominio non può essere considerato un terzo, visto e considerato che, valutata la sua professione, può comunque sempre sapere chi sia il reale proprietario dell’appartamento ricorrendo agli strumenti posti a sua disposizione, come i pubblici registri immobiliari. Colui che riceve un decreto ingiuntivo e non è il reale proprietario, potrà pertanto opporsi giusta causa.

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