Spese condominiali a carico del proprietario

di Roberto Commenta

Quando si prende in affitto un’abitazione, uno dei problemi maggiori è relativo alla ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino. In virtù di una suddivisione non certo molto chiara delle spese, è in altri termini difficile sapere con chiarezza quali sono tutte le voci di spesa di pertinenza dell’inquilino e, quali, invece, di pertinenza del proprietario. In linea di massima, possiamo tuttavia anticipare che a carico del proprietario saranno le spese riguardanti le sostituzioni e le riparazioni degli impianti, le innovazioni e le manutenzioni straordinarie.

Alla base della considerazione di cui sopra è l’art. 1576 del Codice Civile, che come criterio generale prevede infatti che il locatore (cioè, il proprietario) debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, con l’unica eccezione di quelle di piccola manutenzione, che invece rimangono a carico del conduttore (cioè, l’inquilino). Pertanto, il proprietario non dovrà farsi carico delle spese di ordinaria manutenzione, che rimangono a carico di chi ha preso in affitto all’appartamento.

Stabilito quanto sopra, le eccezioni non mancano di certo. Si pensi, ad esempio, che – salvo patto differente tra le parti – il proprietario immobiliare debba procedere al pagamento delle spese per il servizio di portineria nella misura del 10%, entro due mesi dalla richiesta, con diritto, da parte dell’inquilino, di avere il dettaglio delle spese, con i criteri di ripartizione.

E quando si effettuano opere di ristrutturazione straordinaria dell’immobile? Seguendo il principio sopra espresso, le spese ricadranno all’interno del recinto di competenza del proprietario, il quale potrà tuttavia richiedere all’inquilino una integrazione del canone di locazione, maggiorato dell’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e in contributi che il locatore abbia percepito.

Ecco l’elenco dettagliato di tutte le spese in capo al locatore / proprietario:

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti di ascensore
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
Imposte e tasse di impianto autoclave
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
Installazione e sostituzione degli impianti di riscaldamento
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
Installazione e sostituzione dell’impianto
Acquisti degli estintori
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
Installazione e sostituzione di serrature
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.  (al 10%)
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. (al 10%)
Manutenzione ordinaria della guardiola (al 10%)
Manutenzione straordinaria della guardiola
Spese per l’assunzione dell’addetto delle pulizie
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori

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