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Stati Uniti, vendite di nuove case ai massimi da due anni

Le compravendite di nuove proprietà immobiliari ad uso abitativo negli Stati Uniti hanno toccato i massimi livelli, durante il mese di aprile, rispetto a quanto conseguito negli ultimi due anni. La ragione andrebbe naturalmente attribuita all’approssimarsi della scadenza del beneficio fiscale predisposto per le transazioni di acquisto di una prima casa, il cui termine era stato fissato nel 30 aprile 2010.

Le vendite sono cresciute su base annua del 15%, per un volume annualizzato pari a 504 mila unità. Il dato è inoltre superiore alla maggior parte delle previsioni degli analisti locali, ed è il massimo livello dal maggio del 2008, stando a quanto ricorda il Dipartimento del Commercio degli Stati Uniti. Il prezzo medio di vendita è comunque inferiore del 9,5% rispetto a quanto rilevato nello scorso dello stesso mese di aprile dello scorso anno.

Ricordiamo inoltre in proposito di quanto affermato poche righe fa, che per ottenere il beneficio fiscale di 8 mila dollari, occorreva siglare un contratto preliminare entro la fine dell’aprile 2010. Tali preliminari andranno poi formalizzati in un contratto di compravendita nei mesi successivi: questo potrebbe voler dire la possibilità di poter contare su un buon supporto nel numero delle transazioni fino al periodo estivo.

Livelli record per le sofferenze sui mutui per costruzione

Le sofferenze sui mutui immobiliari concessi per la realizzazione di unità ad uso abitativo da parte degli istituti di credito degli Stati Uniti sono cresciute su livelli record durante il primo trimestre dell’anno. A sostenerlo è stato negli scorsi giorni un report della Real Capital Analytics, secondo cui tale proporzione avrebbe oramai toccato il 4,6%, raddoppiando la soglia toccata nello stesso periodo dell’anno precedente.

In particolare, la società di consulenza immobiliare rivela che le sofferenze sui finanziamenti destinati alla costruzione di appartamenti sarebbero salite al 4,4% nel primo trimestre dell’anno, rispetto al 2,4% conseguito durante lo stesso periodo dello scorso esercizio. In crescita anche le sofferenze sui mutui ad utilizzo commerciale, che comprendono finalità immobiliari legate a uffici, negozi, alberghi e strutture ricettive, progetti industriali.

Il dato, proseguono gli analisti della Real Capital Analytics, andrebbe letto con le altre informazioni sullo stato di salute dell’immobiliare residenziale e commerciale degli Stati Uniti. La recessione globale ha infatti ridotto fortemente la domanda per proprietà immobiliari ad uso abitativo, uffici, negozi di vendita al dettaglio, hotel e magazzini, in maniera pressoché continuativa durante gli ultimi due anni.

Stati Uniti, buoni dati dalla vendita di case usate

 

Nel mese di aprile le compravendite di case non nuove sono cresciute di una proporzione inaspettata nel mercato immobiliare statunitense: stando a quanto rivela la National Association of Realtors, infatti, l’incremento è stato di 7,6 punti percentuali, per un volume annualizzato di 5,77 milioni di unità. Un dato sicuramente molto positivo, che tuttavia contiene aspetti sui quali vale la pena di soffermarsi.

Ricordiamo infatti come il 30 aprile 2010 fosse l’ultimo giorno utile per presentare la domanda finalizzata all’ottenimento del beneficio fiscale di 8 mila dollari che l’amministrazione governativa statunitense aveva riservato per i potenziali acquirenti di una prima casa. È pertanto probabile che verso l’avvicinarsi di quella data siano stati anticipati discreti volumi di transazioni di compravendita di immobili abitativi.

Un altro dato sembra inoltre candidarsi per poter influenzare in maniera significativa i prezzi delle case nel corso delle prossime settimane. Rileviamo infatti come il numero di case presenti sul mercato sia cresciuto ulteriormente, spinto da un’offerta particolarmente rinvigorita negli ultimi giorni. Questo, insieme all’incrementante volume di pignoramenti immobiliari, potrebbe influenzare al ribasso i valori delle proprietà abitative.

Gli analisti sembrano tuttavia abbastanza ottimisti circa il futuro andamento del mercato immobiliare per quanto riguarda il volume di transazioni concluse. È tuttavia necessario che, per avverare le aspettative più positive, due determinanti siano verificate agevolmente nei prossimi mesi.

Stati Uniti, prezzi case in lieve crescita quest’anno (Reuters)

I prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo negli Stati Uniti potrebbero subire un contenimento nel corso dei prossimi mesi, a causa dell’esaurimento del beneficio fiscale di 8 mila dollari che l’amministrazione governativa locale aveva riservato ai potenziali acquirenti di una prima casa (il termine, ricordiamo anche in questa sede, è scaduto il 30 aprile 2010, con prevedibili conseguenze).

Di contro, un numero sempre crescente di investitori potrebbe essere allettato da ulteriori due determinanti: la prima è riconducibile al trend – storicamente mai così basso – dei tassi di interesse applicati dagli istituti di credito statunitensi ai mutui ipotecari concessi nell’area; il secondo è invece riconducibile al livello dei prezzi delle case, che renderebbero potenzialmente redditizi nel medio termine attuali investimenti nel mattone.

Come conseguenza di quanto sopra, Reuters comunica che oltre sette economisti su dieci starebbero stimando una crescita dei prezzi delle proprietà immobiliari piuttosto sostenuta nel medio periodo. Per quanto riguarda invece i prossimi 18 – 24 mesi, lo sviluppo dei valori del real estate sarà piuttosto tenue, e nell’ordine di 1,4 punti percentuali per quanto riguarda il 2010, e di 3 punti percentuali per ciò che invece concerne il 2011: un biennio che non riuscirà, per quanto ovvio, a recuperare il terreno perduto dal 2006, ma che comunque porrà fine a un triennio di valori continuativamente decrescenti.

Dati ufficiali: erogazione mutui statunitensi in calo

Dopo le anticipazioni riportate da alcuni tra i principali osservatori locali, giungono finalmente le notizie ufficiali relative al volume di erogazioni avvenute negli Stati Uniti da parte degli istituti di credito: come stimato da più parti, il numero dei finanziamenti concessi per supportare operazioni di natura immobiliare è calato, nel corso della settimana, trascinato al ribasso soprattutto dalle scarse richieste di mutuo per acquisto di prima casa.

La Mortgage Bankers Association ha infatti rivelato che l’indice rivelatore dell’andamento delle erogazioni di finanziamenti immobiliari ha subito un calo di 1,5 punti percentuali durante la settimana terminata il 14 maggio 2010 (l’ultima alla quale è possibile riferire una verifica ufficiale), con un crollo delle richieste di finanziamento per acquisto di una proprietà immobiliare: – 27% rispetto al periodo di confronto precedente.

Di contro, piuttosto buona – e non è nemmeno questa una sorpresa – appare la prestazione delle erogazioni di finanziamenti in sostituzione di precedenti mutui. Il livello dei tassi di interesse su tali operazioni è infatti sempre più basso, e rende spesso conveniente il rifinanziamento di precedenti esposizioni debitorie: di conseguenza, il volume delle erogazioni su tale tipologia di transazione è cresciuto del 15%.

Calo di domanda per i servizi degli architetti statunitensi

La domanda per i servizi degli studi di architettura degli Stati Uniti, in merito a quanto riguarda il comparto commerciale, sono cresciute nel corso dello scorso mese di aprile 2010 ai massimi livelli dall’inizio del 2008, come confermato dall’American Institute of Architects in un recentissimo report, che dimostrerebbe come, nel corso dell’anno, il business del settore dovrebbe vedere un rapida crescita.

La domanda di settore sta infatti rimbalzando con ritmi significativi nel corso degli ultimi mesi, guidata soprattutto da investitori stranieri, accordi tra il settore pubblico e il settore privato, e attività di ristrutturazione e di rinnovamento di proprietà immobiliari già esistenti.

Tra le quattro macro regioni indagate periodicamente dall’American Institute of Architects, quella nord orientale ha sicuramente chiuso la performance migliore, con un valore dell’indice AIA pari a 51 (ogni valore superiore a 50 indica una fase espansiva del settore). La seconda area con la prestazione migliore è il Midwest, con un valore pari a 49,2, seguita dal Sud (46,5 punti) e dall’Ovest (44,7 punti).

Stati Uniti, stime Bloomberg sulla cantieristica locale

Le società di costruzione immobiliare durante il mese di aprile 2010 dovrebbero aver dato il via al maggior volume di nuove realizzazioni abitative mai riscontrato dal 2008 ad oggi. Secondo la media delle rilevazioni di 76 economisti contattati da Bloomberg, infatti, l’avvio di nuovi lavori sarebbe ammontato ad un’entità annualizzata pari a 650 mila unità, in incremento di 3,8 punti percentuali rispetto al periodo di riferimento precedente.

L’incremento dell’attività cantieristica sembra principale figlia della rinnovata domanda del settore immobiliare, incentivata dalla previsione governativa di un incentivo di 8 mila dollari per gli acquirenti di una prima casa. Incentivo che, ricordiamo, è scaduto il 30 aprile 2010, e prevedeva che a tale data venisse firmato un preliminare di compravendita da formalizzarsi poi anche nei mesi successivi.

Con l’accresciuta domanda di acquisto di appartamenti (nuovi e usati), il numero di nuove unità abitative presenti sul mercato è sceso ai minimi livelli dal 1971, incoraggiando così le imprese di settore a dare il via a nuovi progetti di realizzazione immobiliare. Intanto, a marzo i prezzi alla produzione sono cresciuti dello 0,7%: un dato che, se affiancato a una prossima evoluzione del mercato del lavoro, potrebbe garantire qualche opinione positiva in più sul futuro a breve termine del real estate locale.

Stati Uniti, tassi su mutui a 30 anni al 4,93%

I tassi sui finanziamenti immobiliari concessi dagli istituti di credito degli Stati Uniti sono calati ancora, per la terza settimana consecutiva. Stando a quanto sostiene la rilevazione condotta da Freddie Mac, infatti, i tassi per i finanziamenti a 30 anni hanno subito una flessione al 4,93% nel corso della scorsa settimana – l’ultima alla quale è possibile riferire uno studio ufficiale da parte dell’istituto finanziario americano.

I tassi ritornano così prontamente al di sotto della soglia psicologica del 5% conseguita nella settimana precedente, come confermato da Freddie Mac in un recente comunicato stampa. Oltre alle scadenze più lunghe, anche quelle inferiori sono caratterizzate per tassi portati in deciso ribasso: la scadenza a 15 anni è infatti ora pari al 4,3%.

Secondo quanto riferito dalle principali osservazioni, i bassi tassi applicati sui finanziamenti immobiliari potrebbero accelerare la ripresa del settore immobiliare americano, controbilanciando per il momento l’esaurimento del termine per godere del beneficio fiscale concesso agli acquirenti di una prima casa (8 mila dollari).

Stati Uniti, prezzi case in crescita in 91 città

Stando a quanto sostiene una recente ricerca condotta dalla National Association of Realtors, i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo sarebbero cresciuti in 91 città degli Stati Uniti durante il primo trimestre dell’anno, grazie a una ripresa di quelle aree maggiormente colpite dai pignoramenti immobiliari durante il 2009, e grazie al credito fiscale, che ha ridotto il numero di unità in vendita.

Tra le aree maggiormente interessate da questa ripresa dei valori immobiliari, National Association of Realtors cita alcuni esempi piuttosto emblematici. Tra questi, la zona di Saginaw, nel Michigan, dove il prezzo di una casa è raddoppiato a quota 60.800 dollari. I prezzi ad Akron, nell’Ohio, sono invece aumentati del 90% a 95.300 dollari, mentre nel Grand Rapids, ancora nel Michigan, l’incremento è stato del 26% a 90.700 dollari.

Al di là di queste particolari evidenze, la National Association of Realtors indica complessivamente un declino della media dei prezzi delle case pari a 0,7 punti percentuali, con speranze di stabilità nel corso dei prossimi mesi. Gli analisti dell’associazione sembrano infatti propensi a pensare che nella seconda parte dell’anno la crescita dell’occupazione e un miglioramento della situazione economica porterà la ripresa immobiliare su ritmi più dinamici.

Stati Uniti, erogazioni in aumento del 3,9%

Il numero di concessioni di finanziamenti immobiliari negli Stati Uniti è cresciuto, nell’ultima settimana, grazie a una buona contribuzione da parte delle operazioni di rifinanziamento di mutui già in corso di ammortamento: la ragione di questa recente tendenza è ascrivibile, naturalmente, al ribasso nei costi per le operazioni finanziarie a lungo termine, che è calato al di sotto della soglia del 5% per la prima volta negli ultimi due mesi.

L’indice rilevatore della Mortgage Bankers’ Association è infatti cresciuto del 3,9% nella settimana terminata il 7 maggio 2010, l’ultima per la quale possiamo esprimere una rilevazione ufficiale. All’interno di questo dato, merita un cenno particolare la contribuzione delle operazioni di rifinanziamento, cresciute del 15%, contro una flessione del 9,5% delle operazioni di acquisto di una proprietà abitativa.

Gli analisti non sembrano granchè sorpresi dell’andamento del trend assunto dalle richieste di finanziamento: stando a quanto è opinione maggioritaria tra gli osservatori americani, la flessione dei mutui per acquisto casa dovrebbe essere il primo segno dello sgonfiamento dell’effetto benefico prodotto dal beneficio fiscale introdotto dall’amministrazione Obama, che riservava uno sconto tributario di 8 mila euro per gli acquirenti di prime abitazioni.

Stati Uniti, dati S&P sui prezzi delle case statunitensi – feb 2010

I prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo nelle 20 aree metropolitane più ampie degli Stati Uniti sono cresciuti meno del previsto durante il mese di febbraio, sulla base di un confronto effettuato con il livello dei valori immobiliari abitativi dello stesso periodo dello scorso anno: secondo gli analisti, questo dato confermerebbe il pensiero di coloro che ritengono che la ripresa del mercato immobiliare abitativo statunitense impiegherà un arco temporale piuttosto lungo.

L’indice Standard & Poor’s / Case – Shiller è infatti cresciuto dello 0,6% rispetto al mese di febbraio 2009: si tratta di un incremento piuttosto lieve, ma rappresenta pur sempre una inversione di tendenza, visto e considerato che è il primo aumento dei prezzi dal mese di dicembre del 2006. Il dato è ad ogni modo inferiore di quasi il 50% di quanto prevedevano la maggioranza degli economisti locali.

Sempre nello stesso mese di febbraio, Standard & Poor’s ricorda che i prezzi delle case si sono mantenuti il 30% più bassi dei picchi toccati nel mese di luglio del 2006, indicando in maniera piuttosto palese che il mercato impiegherà probabilmente diversi anni per riprendersi dalla recessione recente, e recuperare tutto il terreno perso nel terribile biennio appena trascorso.

Stati Uniti, crescono gli acquisti di appartamenti usati – apr 2010

Secondo quanto riportato in un recente studio di Bloomberg (che sarà presto seguito dai report ufficiali), gli acquisti di proprietà immobiliari non nuove negli Stati Uniti sarebbe cresciuti durante il mese di marzo, per la prima volta negli ultimi quattro mesi. A motivare particolarmente i potenziali acquirenti sarebbe stato l’avvicinamento della scadenza dei termini per richiedere il beneficio fiscale (8 mila dollari) riservato dall’amministrazione governativa statunitense a coloro acquistano una prima casa stipulando un preliminare entro il 30 aprile.

Secondo le analisi di Bloomberg, gli acquisti sarebbero cresciuti del 5,2% a un volume annualizzato pari a 5,28 milioni di unità, per un livello record nel corso dell’ultimo anno. Le vendite sarebbero comunque ancora inferiori di circa 23 punti percentuali rispetto ai massimi riscontrati nel corso del mese di novembre 2009, che costituì il termine originario di richiesta dei benefici fiscali sopra ricordati: ciò ci porta a considerare che, in effetti, la gran parte delle transazioni immobiliari indotte da tale vantaggio fiscale è già stata portata ad esecuzione.

Proprio in virtù del beneficio fiscale predisposto dall’amministrazione Obama, il volume degli acquisti potrebbe rimanere su buoni livelli fino alla fine del mese di giugno, visto e considerato che l’obbligo formale scadente il 30 aprile riguarda esclusivamente la stipula di contratti preliminari, che saranno poi in gran parte sviluppati in vere compravendite nel corso delle settimane successive.

Stati Uniti, l’indice MBA cresce del 13,6% (16/4)

La Mortgage Bankers Association ha pubblicato i dati relativi all’andamento del proprio indice di riferimento per l’ultima settimana di rilevazione a nostra disposizione (quella terminata il 16 aprile). Stando a ciò che rivela l’Associazione, l’indice avrebbe subito un incremento piuttosto deciso, con un ritmo che lo stesso istituto ha dichiarato di non avere riscontrato nel corso delle ultime sette settimane di monitoraggio.

L’indice MBA, che misura le nuove richieste di finanziamenti immobiliari, ha infatti subito un aumento di 13,6 punti percentuali durante la settimana terminata il 16 aprile. Il merito va attribuito a un corposo incremento delle richieste di mutui per rifinanziamenti, che hanno conseguito una crescita di 15,8 punti percentuali grazie a un ribasso dei tassi di interesse medi applicati ai mutui, che hanno reso più conveniente le operazioni di sostituzioni di esposizioni debitorie già in essere presso gli istituti di credito americani.

Bene anche la crescita delle domande di mutuo per operazioni immobiliari di acquisto casa, che si sono sviluppate in doppia cifra al ritmo di 10,1 punti percentuali.

Stati Uniti, previsioni pessimistiche per i pignoramenti

Secondo quanto sostenuto dall’ultima ricerca di RealtyTrac, i pignoramenti negli Stati Uniti sarebbero cresciuti di ben 16 punti percentuali durante il primo trimestre rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Oltre 930 mila appartamenti sono stati oggetto di pignoramento, per provvedimenti che hanno colpito circa un proprietario di immobile ad uso abitativo su 138.

Il trend starebbe inoltre assumendo una piega peggiorativa, visto e considerato che il mese di marzo 2010, l’ultimo al quale si riferiscono i dati di RealtyTrac, è stato in assoluto il peggiore della breve storia del report della compagnia di analisi, che tiene traccia dei monitoraggi sui pignoramenti immobiliari degli Stati Uniti fin dall’inizio del 2005, e che ha pertanto osservato un rapido aggravamento nel corso degli ultimi anni.

I numeri ci dicono anche che, come era lecito attendersi, le persone più colpite sono quelle che hanno perso il lavoro nel corso degli ultimi due anni. Il tasso di disoccupazione, conferma il Dipartimento del Lavoro, non è cresciuto nel mese di marzo, rimanendo invariato a 9,7 punti percentuali. Non è tuttavia escluso che la soglia dei 10 punti percentuali possa essere nuovamente sfondata nel secondo trimestre.

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