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Australia, opinioni Century21 su tassi e prezzi

Secondo quanto ha appena dichiarato il chairman della Century21 Real Estate, Charles Tarbey, i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo in Australia proseguiranno la propria strada di crescita durante il corso dei prossimi mesi, anche se la Banca Centrale – come è probabile – sarà indotta ad alzare i tassi di interesse di riferimento sulle operazioni di rifinanziamento, continuando il proprio trend trascorso.

Stando a ciò che ha sostenuto Tarbey, infatti, occorrerà un forte incremento nell’offerta immobiliare – attraverso la concessione edilizia su vasti lotti di terreno – per poter porre freno alla crescita dei prezzi delle case nell’area. Tuttavia, ha poi proseguito il manager di Century21, lo sviluppo di nuovi progetti residenziali non potrà che estendersi su un arco pluriennale, rendendo quindi inefficace tale fondamentale nel brevissimo periodo.

A tal proposito, RP Data-Rismark ricorda che i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo sono cresciuti di 11 punti percentuali durante il corso dello scorso anno, nonostante la Banca Centrale abbia più volte tentato di scoraggiare questa tendenza manovrando la leva dei tassi di interesse: l’istituzione monetaria guidata da Glenn Stevens, ricordiamo, ha infatti portato al rialzo i benchmark per ben cinque volte negli ultimi sei mesi, inducendo il tasso di riferimento al livello attuale, pari a 4,25 punti percentuali.

Manhattan, le vendite di case raddoppiano

Le vendite di apprtamenti nell’area newyorkese di Manhattan sono raddoppiate nel corso del primo trimestre dell’anno, grazie soprattutto a dei prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo particolarmente vantaggiosi, in calo di oltre 11 punti percentuali rispetto all’anno scorso, e di addirittura 29 punti percentuali rispetto alle soglie massime riscontrate nelle analisi dell’estate del 2007.

Il numero di appartamenti venduti a Manhattan è così balzato da poco meno di 1.200 unità collocate sul mercato nei primi tre mesi del 2009 alle attuali 2.384 unità, come confermato dalle ricerche condotte in merito dalla società di consulenza Miller Samuel Inc e dal broker Prudential Douglas Elliman Real Estate, secondo cui il prezzo medio di un appartamento nella prestigiosa zona è calato a 868 mila dollari.

Il valore degli appartamenti è d’altronde calato in maniera significativa in tutti i quartieri di New York durante gli ultimi trimestri, dove la disoccupazione permane ancora su un livello molto elevato, pari al 10,2%. Dall’esplosione della crisi creditizia ad oggi, oltre 184 mila posti di lavoro sono andati persi nel solo settore finanziario, che sta ancora subendo una discreta emorragia occupazionale, specialmente nelle aree metropolitane più attive.

Russia, mutui in calo del 77% nel 2009

I finanziamenti immobiliari concessi da istituti di credito russi nel corso del 2009 sono stati inferiori di 77 punti percentuali rispetto a quanto conseguito dal sistema bancario locale durante l’anno precedente. A causa di questa imponente frenata nell’attività di impiego da parte delle banche russe, il livello dei mutui concessi nel sistema Paese è tornato indietro ai livelli del 2006, che rimangono tuttavi ancora inferiori rispetto all’ultimo esercizio finanziario.

Stando a quanto dichiarato in un recente report dalla Bank Rossii, la massima istituzione monetaria del Paese, il valore dei finanziamenti immobiliari erogati in Russia si sarebbe fermato a quota 152,5 miliardi di rubli (al cambio attuale, poco più di 5,2 miliardi di dollari statunitensi), con una significativa crescita della quota di finanziamenti immobiliari con ritardi nel pagamento delle rate dei piani di ammortamento.

Sul fronte delle ragioni che hanno condotto il sistema bancario russo a conseguire questo risultato, la Bank Rossii sembra propensa ad attribuire la quota maggioritaria delle “colpe” all’incertezza sugli impieghi nel medio e nel lungo termine, e all’elevata onerosità di operazioni di mutuo.

Londra, prezzi delle case di lusso in crescita

I prezzi delle proprietà immobiliari di maggior pregio nell’area metropolitana di Londra sono cresciuti ancora, durante il mese di marzo 2010. Ciò che tuttavia rende differente questo periodo da quelli precedenti, è che nel corso del terzo mese del nuovo anno i valori delle case di maggior lusso sono incrementati di un ritmo mai così tiepido da circa un anno, a causa di un rinnovato sviluppo dell’offerta di settore.

I dati, forniti dalla società di consulenza Knight Frank LLP, indicano infatti che le proprietà immobiliari ad uso abitativo dal costo superiore a un milione di sterline (ovvero, in altri termini valutari di riferimento, più di 1,5 milioni di dollari), hanno portato al rialzo di 0,7 punti percentuali i loro prezzi di mercato rispetto al precedente mese di febbraio, per l’incremento minimo dal mese di aprile 2009.

Sulle cause che stanno guidando questo trend, Liam Bailey, responsabile delle ricerche di Knight Frank per il mercato residenziale, non sembra avere grandi dubbi. Intervistato dal media Bloomberg, Bailey ha dichiarato che “la crescita dei prezzi sta iniziando a rallentare sulla scia di una maggiore offerta, e di una domanda più debole”.

Regno Unito, crescono i prezzi nel mese di marzo

Nationwide Building Society ha dichiarato che i prezzi delle proprietà immobiliari del Regno Unito durante il mese di marzo sono cresciuti in maniera significativa, ma solamente perché i potenziali venditori starebbero rinviando il momento di collocamento sul mercato delle proprie case, attendendo una ripresa della domanda ancor più vigorosa, e un livello di prezzi più soddisfacente per l’offerta di settore.

Di conseguenza, il costo medio di una casa ha subito una crescita di 0,7 punti percentuali rispetto al mese di febbraio, toccando le 164.519 sterline (circa 246.260 dollari, al cambio attuale), come confermato dalla società finanziaria. I prezzi erano invece dati in calo di 0,8 punti percentuali nel corso del mese di febbraio 2010, rispetto al precedente mese di gennaio 2010.

Sempre secondo i dati di Nationwide Building Society, i prezzi sarebbero ora inferiori di 9 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nella sola area di Londra, particolarmente positiva è stata la performance dei prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo, che hanno subito uno sviluppo al rialzo nella misura di 2,5 punti percentuali nel solo primo trimestre.

Stati Uniti, prezzi case + 0,3% a gennaio per S&P

Negli Stati Uniti i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo sono inaspettatamente cresciuti durante il mese di gennaio, indicando – stando agli osservatori – che il mercato immobiliare si sta finalmente stabilizzando, in concomitanza con la ripresa economica che sta caratterizzando l’inizio del nuovo anno. I dati sono stati forniti dalla sede newyorkese della società Standard & Poor’s.

La società che ha effettuato il monitoraggio sul real estate statunitense ha infatti dichiarato che i prezzi delle case del proprio campione sarebbero cresciuti di 0,3 punti percentuali nel corso del primo mese dell’anno rispetto a quanto rilevato nel corso del mese di dicembre del 2009. Rispetto allo stesso mese dello scorso anno, invece, il decremento è pari a 0,7 punti percentuali, per il più corto passo indietro degli ultimi tre anni.

Al di là dei dati sintetico quantitativi, gli analisti ricordano come il mercato immobiliare sia ancora molto fiacco, con un volume delle attività dell’industria cantieristica estremamente basso, elemento che suggerisce come lo scenario del mercato immobiliare rimarrà ancora particolarmente critico nel corso dei prossimi mesi e del prossimo biennio.

Stati Uniti, brusca inversione di tendenza per 12 città

Dodici città, negli Stati Uniti, hanno evidenziato durante gli ultimi cinque mesi un trend negativo molto forte, che ha pertanto smentito le illusorie ipotesi di recupero dell’andamento del mercato immobiliare locale: tra le aree interessate da questa svolta in senso negativo, si trovano anche Providence, Colorado, Boulder e Rhode Island, in cui i valori immobiliari stanno nuovamente precipitando.

A condurre l’analisi è stata, nelle scorse settimane, la pubblicazione online Zillow.com, che ha evidenziato come in tali aree si sia riscontrato il c.d. “double dip”: si tratta di un periodo di cinque mesi di decremento continuo dei prezzi delle proprietà immobiliari, che segue a un periodo di cinque mesi (o più) di incremento costante dei valori del real estate; a sua volta, questo periodo di crescita deve essere succeduto a un periodo di forte calo dei prezzi, in cui in almeno 10 dei 12 mesi analizzati vi sia stato un decremento dei valori immobiliari; insomma, una struttura temporale particolare, in grado di rappresentare un’inversione di tendenza piuttosto netta, in grado, molto spesso, di annullare i benefici trascorsi.

Zillow ricorda così che nel mese di gennaio il numero di mercati immobiliari statunitensi in “double dip” sarebbe raddoppiato rispetto a quelli riscontrati nel mese di dicembre 2009.

Londra, prezzi case lusso in lieve crescita

Secondo quanto riporta una ricerca condotta da Savills Plc, i prezzi delle proprietà immobiliari di lusso nell’area di Londra sono incrementati al ritmo più basso mai riscontrato da un anno a questa parte: la motivazione di questo rallentamento nella crescita dei valori immobiliari sembra possa esser riconducibile alle prospettive di minori erogazioni di bonus a favore dei manager, e a quelle relative possibili incrementi di tasse sui redditi più elevati.

Prima di addentrarci nell’analisi sintetica delle considerazioni rivolte da Savills Plc, ricordiamo che secondo la società che ha condotto questo periodico monitoraggio possono essere definite case e appartamenti “di lusso” tutte quelle proprietà immobiliari che hanno un valore di mercato superiore al milione di sterline (circa 1,5 milioni di dollari).

Per Savills Plc, le case di lusso avrebbero subito un incremento del proprio prezzo commerciale di circa 3 punti percentuali nel primo trimestre rispetto ai precedenti tre mesi; su base annua, l’incremento dei prezzi immobiliari è stato pari a 17 punti percentuali. Ricordiamo altresì che il periodo di riferimento (primo trimestre 2009) rappresenta anche il punto di svolta nei prezzi delle case di lusso, i cui valori erano stati rilevati in fase di continua diminuzione nei precedenti diciotto mesi.

Regno Unito, concessioni mutui ai minimi da 9 mesi

Secondo quanto dichiara la Bank of England in una recente analisi diffusa negli scorsi giorni attraverso i principali media nazionali, le concessioni di finanziamenti immobiliari nel Regno Unito sono inaspettatamente calati ai minimi da nove mesi durante il mese di febbraio 2010, confortando le aspettative di coloro che ritengono che le contrazioni nelle erogazioni creditizie stanno impedendo un’efficace ripresa del mercato immobiliare.

Gli istituti di credito e finanziari hanno infatti approvato l’erogazione di 47.094 prestiti immobiliari finalizzati all’acquisto di una proprietà ad uso abitativo, contro le 48.099 unità del mese di gennaio. Il dato riscontrato dalla Bank of England rappresenta il livello minimo conseguito dal mercato immobiliare britannico dal mese di maggio 2009, e delude le stime degli economisti di Bloomberg, che auspicavano erogazioni in 48.400 operazioni.

Stati Uniti, vendite di nuove case in forte calo

Le vendite di nuove proprietà immobiliari ad uso abitativo negli Stati Uniti sono inaspettatamente calate durante il mese di febbraio, toccando un livello minimo storico recente: la causa – a detta delle principali analisi locali – andrebbe ricercata principalmente dentro il mercato del lavoro, con un tasso di disoccupazione che continua a preoccupare, nelle sfavorevoli condizioni meteorologiche, e nell’elevato numero di pignoramenti immobiliari.

Di conseguenza, il numero degli acquisti di nuove proprietà ad uso abitativo sono calati di 2,2 punti percentuali, giungendo a un volume annualizzato pari a “sole” 308 mila unità, contro previsioni degli economisti americani che invece davano come maggiormente probabilmente un valore annualizzato vicino alle 315 mila unità, in linea con la prestazione non certo troppo insoddisfacente riscontrata a gennaio.

Di contro, crescono i prezzi delle proprietà immobiliari di nuova costruzione, il cui ritmo di incremento assume valori massimi negli ultimi 26 mesi.

Prezzi in calo per le case di lusso

I prezzi delle case lussuose stanno divenendo sempre più convenienti per le tasche dei medi investitori del mercato immobiliare. Stando alle ricerche periodicamente condotte da Knight Frank LLP, infatti, il calo medio dei valori delle proprietà immobiliari è stato pari al 5,5%: il dato è stato rilevato come media del trend dei prezzi real estate nei mercati immobiliari più cari del mondo (in tutto, 56 località in tutti i continenti).

Vediamo sinteticamente quali sono le principali risultanze derivanti dalle rilevazioni condotte dalla società londinese.

Innanzitutto, per il secondo anno consecutivo, il Principato di Monaco si è classificato al primo posto per maggiore onerosità delle proprietà ad uso abitativo, precedendo le pur non economiche metropoli europee di Londra e Parigi.

Immobiliare di Hong Kong, ottimismo da parte degli operatori

Il mercato immobiliare residenziale di Hong Kong trascorrerà serenamente un altro anno positivo durante il 2010. A sostenerlo in maniera esplicita è la Sun Hung Kai Properties Ltd., il più importante sviluppatore di progetti real estate del mondo (per capitalizzazione di mercato), che si è espressa in tali termini tramite l’executive director della propria divisione real estate, Victor Lui, durante una recentissima intervista.

Victor Lui ha infatti dichiarato di “non vedere alcun pericolo di bolle nel mercato immobiliare di Hong Kong”, aggiungendo come la ripresa economica della metropoli, tassi di interesse ai minimi storici e un’offerta di nuove abitazioni ancora molto bassa hanno generato un forte incremento dei valori abitativi durante lo scorso anno, giunto mediamente a sfiorare i 30 punti percentuali di apprezzamento, pur con una performance non certo omogenea.

Il mercato immobiliare residenziale di Hong Kong potrebbe pertanto proseguire il proprio sviluppo con un anno ancora positivo sia per quanto riguarda la formazione dei valori di compravendita delle proprietà immobiliari ad uso abitativo, sia per ciò che concerne il volume delle transazioni stesse. Buone previsioni riguardano anche il fronte dei mutuatari, con delle insolvenze previste in termini molto contenuti.

California del Sud, prezzi case in rialzo

La California del Sud, un’area particolarmente colpita dalla recente recessione economica, ha visto decrescere i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo in maniera significativa. La flessione duratura sta tuttavia scemando, e gli ultimi dati offerti dalla MDA Data Quick sembrano sancire una definitiva svolta nell’andamento dei valori delle abitazioni nell’ampia area ricordata nel presente approfondimento.

Secondo il gruppo di analisi, infatti, i prezzi delle case condominiali e unifamiliari nella California del Sud sono cresciuti del 10% a febbraio 2010 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il prezzo medio è infatti salito dai 250 mila dollari del febbraio 2009 agli attuali 275 mila dollari, per il terzo incremento consecutivo che ha interessato le vaste contee di Los Angeles e Riverside, e anche quelle di Orange, San Bernardino, Venture e San Diego.

Per quanto concerne le ragioni sottostanti a tale significativo incremento dei prezzi delle case, gli analisti della MDA Data Quick sostengono che parte fondamentale delle motivazioni sia attribuibile dal beneficio fiscale previsto per tutti quei contratti stipulati entro il 30 aprile 2010: un elemento “a scadenza”, che avrebbe avuto come effetto diretto quello di spingere al rialzo i valori delle abitazioni nel secondo mese dell’anno.

Dubai, ripresa del mercato dal 2012

Santhosh Joseph, il chief executive officer del Dubai Pearl, ha dichiarato alla stampa che il mercato immobiliare di Dubai avvierà la sua fase di ripresa entro la fine del 2011, per poi intraprendere la strada dello sviluppo in maniera più convinta a decorrere dal 2012.

Alla base delle considerazioni del manager di Dubai Pearl stanno soprattutto le valutazioni sul futuro comportamento degli istituti di credito in materia di concessioni creditizie a supporto del mercato immobiliare. “Le banche non possono stare via troppo a lungo”, ha a tal proposito dichiarato Joseph, aggiungendo che “storicamente hanno mostrato sempre la propensione a erogare denaro”, che nella regione è finito per la maggior parte nel mercato immobiliare.

La ripresa del mercato immobiliare di Dubai è particolarmente attesa dagli operatori internazionali: il real estate dell’area ha subito il peggior tracollo mondiale durante l’ultima recessione, con i prezzi in calo di oltre il 50%, e cancellazioni di progetti immobiliari da realizzare per oltre 300 miliardi di dollari.

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