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Focus sull’immobiliare cinese – dic 2009

Alcuni economisti della Banca Mondiale hanno affermato negli scorsi giorni che il mercato immobiliare cinese sarebbe caratterizzato da un trend speculativo ben più significativo di quello che traspare dai numeri ufficialmente forniti in merito; la situazione, in altri termini, sarebbe sotto dimensionata rispetto al reale scenario, con evidenti influenze sugli aspetti comportamentali degli operatori.

Il governo cinese ha pubblicato recentemente un’analisi che dimostra come i prezzi delle proprietà immobiliari locali hanno ottenuto un rialzo dei valori ai massimi livelli, con un ritmo di crescita mai riscontrato negli ultimi diciotto mesi. Per evitare spiacevoli situazioni a livello di sistema, le autorità del Paese asiatico hanno richiesto ufficialmente agli istituti di credito di incrementare in maniera congrua le riserve a fronte dell’esplosione dei finanziamenti immobiliari.

Stando ai dati ufficiali, infatti, durante il mese di dicembre i prezzi delle proprietà immobiliari residenziali e commerciali avrebbero subito un incremento del 7,8% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Nel mese di novembre, invece, l’incremento su base annua si fermò ad un pur significativo 5,7%.

Prezzi case, aumenta il ritmo di crescita negli States

L’indice S&P / Case – Shiller, riferimento per la misurazione dell’andamento dei prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo, ha subito un incremento dello 0,2% durante il mese di novembre, per il sesto aumento consecutivo. La notizia è stata confermata dalla stessa Standard & Poor’s, secondo cui questo nuovo sviluppo sarebbe un chiaro segnale di uscita dalla fase più grigia della recessione.

Dal mese di maggio 2009 al 30 novembre 2009, i prezzi delle caste statunitensi hanno recuperato circa un decimo del loro valore massimo; la parziale rimonta non basta tuttavia ad assicurarsi un completo assorbimento della flessione ottenuta negli ultimi tre anni. Dall’avvio della fase calante ad oggi, infatti, i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo sono più bassi di quasi il 30% rispetto ai picchi storici.

Stando agli analisti che hanno curato il report, la ripresa sarà inoltre resa molto più tortuosa a causa delle condizioni problematiche del mercato del lavoro locale. Gli Stati Uniti possono infatti vantare un tasso di disoccupazione ancora in doppia cifra, che renderà ben più ardua la ripresa delle transazioni e dei prezzi del mercato immobiliare americano.

Stati Uniti, forte diminuzione delle vendite di case

National Association of Realtors ha pubblicato uno studio dal quale si desume che le vendite di proprietà immobiliari ad uso abitativo non nuove ubicate nel territorio degli Stati Uniti sono diminuite in maniera più significativa di quanto atteso dagli osservatori del mercato real estate durante il mese di dicembre. La notizia sembra essere ricollegabile all’allora ipotesi di sospensione dei benefici fiscali che il governo locale riconosce agli acquirenti di una prima casa.

Le compravendite di proprietà immobiliari abitative sono infatti diminuite del 17%, per un declino che rappresenta la flessione record dal 1968 ad oggi: il volume annualizzato dovrebbe essere pari a 5,45 milioni di unità, contro le 6,54 milioni di unità riscontrate dalla stessa National Association of Realtors durante lo scorso mese di novembre. Il prezzo medio al quale vengono concluse le compravendite è invece aumentato per la prima volta nel corso degli ultimi due anni.

La maggioranza degli economisti americani sembra propensa nell’ammettere che il livello delle vendite di case già esistenti salirà entro i prossimi due o tre mesi, grazie al beneficio derivante dall’estensione dei benefici fiscali predisposti dall’amministrazione statunitense. Tuttavia a regnare è ancora la cautela, e c’è chi sostiene che – nonostante il peggio sia passato – in realtà la ripresa sarà lunga e graduale.

Bulgaria, prezzi immobiliari in calo del 20%

Un report di Colliers International permette di fotografare al meglio l’attuale scenario dei prezzi delle proprietà immobiliari della Bulgaria, un mercato emergente che nel recente passato ha riservato qualche soddisfazione agli investitori del settore, ma che adesso sta soffrendo in maniera particolarmente insistente la crisi che ha colpito il vecchio Continente, con peculiare riferimento proprio all’industria del real estate.

I dati di Colliers International dimostrano infatti che su base annua i prezzi delle proprietà immobiliari si sarebbero contratti di circa il 20%, per una flessione che non ha risparmiato alcun segmento del settore immobiliare. Gli elementi quantitativi a disposizione della società che ha condotto la ricerca fanno inoltre intendere l’assenza di significanti differenze tra le varie aree del Paese, o di zone che hanno potuto godere di andamenti in controtendenza rispetto alla situazione globale.

Regno Unito, stabilizzazione nelle erogazioni mutui

La Bank of England, in alcune comunicazioni preliminari ai dati ufficiali che verranno rilasciati tra breve, sostiene che i sei istituti di credito più grandi del Paese hanno raggiunto un livello di erogazioni di finanziamenti immobiliari che sfiora la soglia massima da un anno a questa parte, prevedendo – inoltre – che nel corso dei prossimi mesi il trend di concessione dei mutui ipotecari rimarrà stabile.

Il numero dei finanziamenti immobiliari ipotecari concessi per favorire l’acquisto di una proprietà ad uso abitativo sono infatti stati pari a 62 mila unità nel corso del mese di dicembre, contro i 63 mila del precedente mese di novembre.

Nel comunicato stampa diffuso qualche giorno fa, l’istituzione monetaria inglese sostiene che, sulla base dell’analisi condotta con i principali istituti di credito erogatori di mutui, la domanda di finanziamento immobiliare dovrebbe rimanere su questi livelli anche nel corso dei prossimi mesi, sebbene – emerge dallo stesso comunicato – i soggetti eroganti manterrebbero grande cautela nel considerare in maniera eccessivamente ottimistica tale elemento.

Stati Uniti, i tassi sui mutui tornano sotto il 5%

Nella sua periodica comunicazione Freddie Mac sostiene che i tassi sui finanziamenti immobiliari ipotecari a 30 anni sono mediamente diminuiti al di sotto della soglia psicologica del 5%. Secondo quanto sostengono gli analisti locali, il calo – il terzo settimanale consecutivo – potrebbe incentivare i cittadini a incrementare il livello di indebitamento, ritenendolo ora maggiormente conveniente, al fine di dar luogo a operazioni di compravendita immobiliare.

Freddie Mac sostiene infatti che i tassi sui finanziamenti immobiliari ipotecari per scadenze pari a 30 anni, erogati dagli istituti di credito statunitensi, abbiano raggiunto il 4,99% nella settimana conclusa il 21 gennaio 2010, contro il 5,06% rilevato nella settimana precedente. Cala anche il tasso medio applicato ai finanziamenti ipotecari di durata pari a 15 anni, ora scesi al 4,4% contro il 4,45% del mese precedente.

Il decremento dei tassi non ha tuttavia portato il livello vicino a quanto conseguito durante lo scorso mese, quando i riferimenti giunsero al minimo del 4,71%, prima di risalire a un massimo del 5,14%, il top level negli ultimi quattro mesi del 2009.

Londra, vari scenari sugli affitti degli uffici

Il mercato degli uffici londinesi sembra essere in grado di attrarre un numero crescente di operatori interessanti a compiere qualche operazione a buon mercato. Secondo alcune ricerche recentemente pubblicate in proposito, il periodo nero per questo segmento starebbe quasi giungendo al termine, divenendo sinonimo di un’anticipazione della ripresa prevista per il 2011, che potrebbe essere anticipata a partire dal terzo o dal quarto trimestre dell’anno in corso.

Una delle analisi più recenti è quella del Royal Institution of Chartered Surveyors, secondo la quale il declino dei canoni di locazione delle proprietà immobiliari adibite come uffici nell’area londinese potrebbe essere giunto al termine, ponendo così cessazione a una contrazione che proseguiva – quasi ininterrottamente, se si escludono delle lievi attenuazioni periodiche – da oltre due anni a questa parte.

A sostenere le tesi di Royal Institution of Chartered Surveyors, l’andamento dell’indice che misura le aspettative sull’andamento dei canoni di locazione degli uffici. Un indice che ha oramai raggiunto un valore prossimo allo zero, contro un valore di – 27 riscontrato nel terzo trimestre dell’anno; un valore che – in altre parole – sta a significare che vi sarebbe un numero di operatori a stimare una rapida ripresa dei canoni di locazione uguale a quello portatore di una tesi contraria.

New York, nuovo decremento dei prezzi a Brooklyn

A Brooklyn, la nota area all’interno del perimetro metropolitano di New York, il decremento dei prezzi medi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo sembra non conoscere fasi di arresto. Secondo quanto sostiene una recentissima ricerca del broker Miller Samuel Inc., infatti, nel corso dell’ultimissima parte dell’anno i prezzi delle case avrebbero conseguito la nona flessione di periodo consecutiva.

Miller Samuel Inc. ricorda infatti come nel corso del quarto trimestre del 2009 i prezzi medi delle proprietà abitative siano diminuiti dell’8,7% rispetto a quelli rilevati nello stesso periodo dell’anno precedente, con un prezzo medio in termini assoluti passato dai 540 mila dollari del terzo trimestre del 2007 ai 490 mila dollari del quarto trimestre del 2008, ai 447 mila dollari rilevati nel corso dell’ultima parte dello scorso anno.

La società broker rileva tuttavia anche un dato positivo, inerente la crescita nel numero delle transazioni di compravendita di proprietà immobiliari, che sono salite del 13% su base annua – a quota 2.093 unità – nel corso del quarto trimestre del 2009; il dato rappresenta il primo incremento trimestrale su base annua a partire dal 2005, come confermato dal Presidente di Miller Samuel, Jonathan Miller.

Costruzioni, la situazione USA a dicembre 2009

Un interessante report pubblicato nel corso dei giorni passati dal Dipartimento del Commercio di Washington evidenzia l’attuale scenario dell’industria delle costruzioni negli Stati Uniti d’America. Ciò che fuoriesce dall’analisi del Dipartimento è una situazione per certi versi contrastante, in grado di denotare una crescita per certi versi sorprendente delle richieste di costruzione, di fronte a un calo dell’avvio dei lavori nei cantieri già aperti.

I dati forniti dall’istituzione americana ci dicono infatti che nel mese di dicembre 2009 l’avvio dei lavori per la realizzazione di nuove proprietà immobiliari ad uso abitativo è calato oltre le attese, mentre le richieste alle autorità competenti in materia di concessione dei permessi edilizi sono cresciute.

Gli elementi di cui sopra solo parzialmente entrano tuttavia in contrasto: stando alle prime analisi pubblicate a corredo del report del Dipartimento, una causa determinante di questa differenza di trend tra l’avvio dei lavori nei cantieri già esistenti e la richiesta di apertura di nuovi cantieri potrebbe essere riconducibile al meteo, piuttosto inclemente nel corso del mese di dicembre, che avrebbe pertanto scoraggiato la messa in opera delle fondamenta, in attesa di un clima migliore.

Prezzi case, Rightmove registra incremento nel Regno Unito

Rightmove Plc ha da poco pubblicato un interessante approfondimento che dimostra come nel Regno Unito i prezzi delle proprietà immobiliari nel Regno Unito stiano lentamente progredendo verso un significativo incremento: secondo il portale di consulenza, quanto sopra è dovuto a delle ristrettezze tra le fila dell’offerta, cui corrisponde una domanda che si sta dimostrando più dinamica del previsto.

E così, durante il periodo considerato, il sito web di uno dei principali operatori informativi del settore sostiene che i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo in Galles e in Inghilterra siano cresciuti dello 0,4% rispetto al mese di dicembre del 2009, per un importo in valori assoluti pari a 222.261 sterline, equivalente – al cambio attuale – a circa 363 mila dollari.

Rispetto allo scorso anno, i prezzi medi per lo stesso mese sono maggiori del 4,1%, mentre rimangono inferiori dell’8,3% rispetto al picco massimo toccato nel lontano mese di maggio del 2008.

Gran Bretagna, ancora 5 anni per la ripresa completa

In Gran Bretagna è stata recentemente pubblicata una nuova ricerca che prevede una ripresa più lunga del previsto per il locale mercato immobiliare, per quanto riguarda le vendite di proprietà immobiliari ad uso abitativo, di nuova realizzazione. Secondo quanto dichiara infatti il chief executive officer della Barratt Developments Blc – Mark Clare – il livello delle nuove case vendute nell’area non ritornerà ai livelli record riscontrati nel 2007 per almeno altri cinque, sei o sette anni a partire dal 2010.

Clare, durante una conferenza stampa tenutasi pochi giorni fa, ha infatti ribadito che la ripresa del mercato immobiliare britannico sarà “ragionevolmente lunga” con uno sviluppo delle vendite graduale, e con volumi che si rialzeranno già a partire dall’anno in corso, ma che non giungeranno ai fasti di due tre anni fa almeno fino al 2015.

In precedenza, gli analisti locali hanno stimato che nella sola Inghilterra, nel 2009, sono state costruite circa 100 mila unità abitative; si tratta di un significativo ed evidente passo indietro, che porta il dato volumetrico in forte decremento rispetto alle 160 mila unità del 2007.

Londra, prezzi case lusso in aumento

Il solito report periodico accuratamente predisposto dalla società di consulenza Savills Plc., ha dichiarato che i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo “di lusso” nell’area centrale di Londra hanno subito una ripresa nel corso dello scorso anno: l’incremento dei valori di queste prestigiose case andrebbe ricondotto a un continuo interesse da parte degli investitori nel segmento, cui è fatta fronte una carenza nell’offerta, forse determinabile parzialmente ad un atteggiamento attendista da parte dei venditori, che preferiscono aspettare momenti più propizi per collocare sul mercato le proprietà di riferimento.

Come conseguenza di quanto sopra introdotto dalla ricerca di Savills Plc., il valore medio di appartamenti e ville dal costo superiore a un milione di sterline inglesi (circa 1,6 milioni di dollari statunitensi) è cresciuto dell’8,8% nel 2009 rispetto al periodo precedente. Il valore medio riscontrato nell’anno da poco conclusosi è tuttavia inferiroe di ben il 13% rispetto ai picchi di mercato raggiunti nel terzo trimestre del 2007, che rimane tutt’oggi il momento di massimo apprezzamento di queste riservate proprietà immobiliari.

Come detto, la causa principale di questo scenario sembra potere essere imputato a uno scarso turnover delle case di lusso in vendita, con gli acquisti non rimpazziati – con la stessa velocità – dalle nuove offerte.

Gli immobili di New York ora valgono di più

Secondo quanto ha sostenuto in un recente comunicato stampa il Dipartimento Finanziario della metropoli americana, le proprietà immobiliari della città di New York (circa un milione di immobili) avrebbero un valore complessivo pari a 796,6 miliardi di dollari. Il valore, stimato per l’anno fiscale 2010/2011, rappresenta un incremento pari allo 0,12% rispetto all’ammontare calcolato come riferimento per il precedente esercizio finanziario.

Il Dipartimento Finanziario ci offre inoltre uno spaccato sull’apprezzamento o sul deprezzamento delle singole categorie immobiliari che compongono il portafoglio di New York. Scopriamo pertanto che il valore di mercato degli edifici di maggiori dimensioni occupati da singoli appartamenti condominiali hanno incrementato il loro prezzo del 4,04%, mentre i piccoli agglomerati di abitazioni (da una a tre case) hanno diminuito il valore del 2,73% su base annua.

Previsioni sull’immobiliare bulgaro 2010 da Foros

L’agenzia Foros ha pubblicato pochi giorni fa un ampio report dedicato alla stima del futuro trend a breve termine del mercato immobiliare bulgaro. Un report che anticipa quello che – a detta della gran parte degli analisti – sarà lo scenario del real estate locale, stimando un periodo non troppo sereno per gli operatori che si apprestano a porre in essere le negoziazioni di compravendita sul settore delle civili abitazioni.

Secondo Foros, infatti, il 2009 trascinerà le sue caratteristiche negative anche sull’anno in corso, per il quale non sono attesi segnali di ripresa per tutta la prima parte. Più precisamente, Foros indica l’instabile situazione economica del Paese quale determinante principale dell’imprevedibilità di una ripresa, sostenendo che i prezzi continueranno a diminuire, in uno scenario contraddistinto da una domanda debole, da offerte contratte e da una presumibile stretta creditizia da parte degli istituti di credito dell’area.

Per quanto riguarda l’estensione temporale delle previsioni di Foros, l’agenzia sostiene che le negatività interesseranno il mercato immobiliare bulgaro per almeno il primo semestre, anche se è altresì probabile che una flessione dei prezzi e delle compravendite sia riscontrabile perfino nel terzo trimestre dell’anno. L’ultimo quarto dovrebbe invece rappresentare l’attesa svolta nel trend decrescente del real estate.

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